1. Quyền tiếp tục thuê nhà ở
Để biết khi bán nhà cho thuê, người thuê có phải dọn đi ngay không thì căn cứ Điều 173 Luật Nhà ở 2023 như sau:
Điều 173. Quyền tiếp tục thuê nhà ở
“2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.”
Nhiều người cho rằng khi mua một căn nhà đang cho thuê, chủ sở hữu mới có quyền yêu cầu người thuê trả lại nhà ngay lập tức. Tuy nhiên, đây là quan điểm không đúng với quy định của pháp luật hiện hành.
Theo đó, trong trường hợp chủ nhà bán nhà đang cho thuê mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng mà không phải dọn đi ngay, chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
2. Tính liên tục của hợp đồng thuê và nguyên tắc kế thừa nghĩa vụ
Tính liên tục của hợp đồng thuê nhà là một nguyên tắc cốt lõi của pháp luật nhà ở hiện đại. Khi một tài sản đang có dòng tiền (từ việc cho thuê) được giao dịch trên thị trường, bên mua phải hiểu rằng họ đang mua một tài sản đi kèm với một nghĩa vụ dân sự đang hiện hành.
Chủ sở hữu mới không chỉ nhận được quyền chiếm hữu, định đoạt đối với ngôi nhà mà còn phải tiếp nhận toàn bộ các cam kết mà chủ cũ đã thỏa thuận với bên thuê. Sự kế thừa này bao gồm cả các nghĩa vụ về bảo trì, sửa chữa nhà ở và việc tôn trọng các quyền riêng tư của người thuê.
|
Tiêu chí so sánh |
Chủ sở hữu cũ (Bên bán) |
Chủ sở hữu mới (Bên mua) |
|
Vai trò trong hợp đồng |
Bên cho thuê (ngưng quyền từ lúc chuyển nhượng) |
Bên cho thuê kế thừa |
|
Quyền lợi |
Nhận tiền bán nhà và tiền thuê đến thời điểm bán |
Nhận tiền thuê từ thời điểm sở hữu |
|
Nghĩa vụ |
Thông báo bán nhà và bàn giao cọc |
Thực hiện đúng hợp đồng đã ký của chủ cũ |
|
Quyền đơn phương chấm dứt |
Theo thỏa thuận và vi phạm của bên thuê |
Chỉ khi có vi phạm theo Điều 172 |
______________________________
CÔNG TY LUẬT TNHH NGUYỄN LÊ TRẦN VÀ CỘNG SỰ
Với đội ngũ Luật sư nhiều năm kinh nghiệm, tận tâm, chuyên nghiệp, giải quyết các vấn đề pháp lý khiến quý khách hàng hài lòng. Hãy kết nối với chúng tôi theo thông tin sau đây:
Địa chỉ: 14-16 Tôn Đản, P. Xóm Chiếu (Quận 4 cũ), Thành phố Hồ Chí Minh
VPGD: Số 1 Đường số 1 KDC Đông Dương, Phường Long Trường, Thành phố Hồ Chí Minh
Liên hệ: 036 9210 959 (Luật sư Giàu)
Hotline: 0938343384 (Luật sư Nguyễn Duy Binh)
Web: citylawyer.vn
