1. Ai phải nộp thuế khi cho thuê nhà?
Cá nhân hoặc hộ gia đình có hoạt động cho thuê nhà (bất động sản, mặt bằng, căn hộ…) phải đóng thuế.
2. Về nghĩa vụ đóng thuế
Căn cứ tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định về nguyên tắc tính thuế như sau:
“2. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì thuộc trường hợp không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN theo quy định pháp luật về thuế GTGT và thuế TNCN. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có trách nhiệm khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng hạn; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế theo quy định.”
Ngoài ra, Căn cứ theo khoản 1 Điều 3 Nghị định 139/2016/NĐ-CP về miễn lệ phí môn bài quy định:
“Miễn lệ phí môn bài
Các trường hợp được miễn lệ phí môn bài, gồm:
1. Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh có doanh thu hàng năm từ 100 triệu đồng trở xuống.”
Như vậy, khi cá nhân kinh doanh cho thuê nhà ở nếu doanh thu trong năm dưới 100 triệu đồng sẽ không phải nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và doanh thu hàng năm dưới 100 triệu đồng sẽ được miễn lệ phí môn bài. Ngược lại, nếu doanh thu từ việc cho thuê nhà trong năm trên 100 triệu đồng, cá nhân đó phải nộp thế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng và doanh thu hàng năm trên 100 triệu đồng sẽ phải nộp lệ phí môn bài với mức thuế được pháp luật quy định.
3. Cách tính thuế cho cá nhân cho thuê nhà ở
a. Lệ phí môn bài:
Căn cứ theo khoản 2 Điều 4 Nghị định 139/2016/NĐ-CP được bổ sung bởi điểm a khoản 2 Điều 1 Nghị định 22/2020/NĐ-CP quy định về mức thu lệ phí môn bài như sau:
- Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm: 1.000.000 đồng/năm;
- Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 300 đến 500 triệu đồng/năm: 500.000 đồng/năm;
- Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 100 đến 300 triệu đồng/năm: 300.000 đồng/năm.
- Doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình theo hướng dẫn của Bộ Tài chính.
b.Thuế giá trị gia tăng
Theo khoản 2 Điều 9 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 quy định:
“Thuế suất
...
2. Mức thuế suất 5% áp dụng đối với hàng hóa, dịch vụ sau đây:
...
n) Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật nhà ở.”
Công thức tính thuế giá trị gia tăng theo quy định tại khoản 3 Điều 10 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định về xác định số thuế phải nộp:
Số thuế GTGT = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ thuế GTGT
c. Thuế thu nhập cá nhân
Căn cứ tại danh mục ngành nghề tính thuế GTGT, thuế TNCN theo tỷ lệ % trên doanh thu đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh tại Phụ lục I Danh mục ngành nghề tính thuế GTGT, thuế TNCN theo tỷ lệ % trên doanh thu đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC, quy định:
Cho thuê tài sản gồm: Cho thuê nhà, đất, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi trừ dịch vụ lưu trú thì cá nhân cho thuê nhà chịu tỷ lệ % tính thuế GTGT là 5% và mức thuế suất thuế TNCN 5%.
Công thức tính thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản 3 Điều 10 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định về xác định số thuế phải nộp:
Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x Tỷ lệ thuế TNCN
4. Kê khai, hồ sơ, nơi nộp và thời hạn nộp thuế
Đối với cá nhân cho thuê nhà khai thuế thu nhập cá nhân trực tiếp với cơ quan thuế thì việc khai thuế thực hiện theo Điều 14 Thông tư 40/2021/TT-BTC, cụ thể:
(1) Hồ sơ khai thuế
- Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản (áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế và tổ chức khai thay cho cá nhân);
- Phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản (áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng);
- Bản sao hợp đồng thuê tài sản, phụ lục hợp đồng (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng);
- Bản sao Giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật (trường hợp cá nhân cho thuê tài sản ủy quyền cho đại diện hợp pháp thực hiện thủ tục khai, nộp thuế).
(2) Nơi nộp hồ sơ khai thuế
Theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Quản lý thuế 2019, cụ thể như sau:
- Cá nhân có thu nhập từ cho thuê tài sản (trừ bất động sản tại Việt Nam) nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi cá nhân cư trú.
- Cá nhân có thu nhập từ cho thuê bất động sản tại Việt Nam nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê.
(3) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế
Theo điểm a khoản 2 và khoản 3 Điều 44 Luật Quản lý thuế 2019, cụ thể như sau:
- Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.
- Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế một lần theo năm chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo.
(4) Thời hạn nộp thuế
Theo quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật Quản lý thuế 2019, cụ thể:
- Thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế.
- Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.
