Cảnh báo lừa đảo việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sỡ hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thông qua hình thức lập Vi bằng

Hiện nay, các thủ đoạn mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thông qua hình thức lập vi bằng ngày càng được nhiều đối tượng sử dụng để lừa đảo người dân. Lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người dân về hồ sơ giấy tờ chuyển nhượng các đối tượng đã trục lợi bất chính. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, bài viết dưới đây xin tư vấn đến bạn như sau:

1/ Vi bằng là gì?

Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại (TPL) lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác.

2/ Các trường hợp Thừa phát lại không có quyền lập vi bằng:

– Điều 25 Nghị định 61/2009/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 135/2013/NĐ-CP) quy định:

+ Các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của UBND các cấp, như: Giao dịch chuyển nhượng, tặng cho nhà, đất…;

+ Các trường hợp quy định tại Điều 6 của Nghị định 61/2009/NĐ-CP về những việc Thừa phát lại không được làm (những việc liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân và những người là người thân thích của mình, bao gồm: Vợ, chồng, con đẻ, con nuôi; cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, bác, chú, cậu, cô, dì và anh, chị, em ruột của Thừa phát lại, của vợ hoặc chồng của Thừa phát lại…);

+ Các trường hợp vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng; vi phạm bí mật đời tư theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật Dân sự;

+ Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

3/ Những lưu ý đối với khách hàng:

– Căn cứ các quy định pháp luật hiện hành như Luật Đất đai, Luật Nhà ở thì hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (trong đó có nhà ở, nhà ở thương mại)… phải được công chứng, chứng thực theo quy định.

– Trong giao dịch liên quan đến nhà đất, các bên được Thừa phát lại lập vi bằng, nhưng vi bằng này chỉ ghi nhận việc giao tiền, giao nhận giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán nhà đất. Dùng vi bằng trong mua bán quyền sử dụng đất, sử dụng nhà ở và tài sản gắn liền với đất là hình thức lách luật, không có giá trị pháp lý và giao dịch có thể sẽ bị tuyên vô hiệu khi có tranh chấp xảy ra.

– Vi bằng là văn bản có giá trị chứng cứ, không phải là hợp đồng, giao dịch. Do đó không thể mua bán nhà, đất bằng vi bằng mà phải mua bán qua công chứng. Khi thực hiện hợp đồng công chứng, các bên có thể yêu cầu TPL lập vi bằng để ghi nhận việc bàn giao tiền, tài sản, ghi nhận hiện trạng tài sản để làm chứng cứ nhưng vi bằng  này không có giá trị như hợp đồng công chứng mua bán nhà, đất.

– Không nên mua bán nhà, đất chưa đủ điều kiện giao dịch theo quy định của pháp luật, mua bán bằng giấy tay. Trường hợp này vi bằng của TPL chỉ có giá trị chứng cứ chứng minh các bên có thực hiện giao dịch, làm cơ sở để tòa án giải quyết, xem xét công nhận hợp đồng, giao dịch hoặc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Vi bằng không phải là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho người mua.

– Người mua cần yêu cầu TPL giải thích rõ giá trị pháp lý của vi bằng, phải đảm bảo mình đã hiểu rõ trước khi giao tiền, tài sản để thực hiện hợp đồng, giao dịch. Hợp đồng công chứng có giá trị pháp lý khi đã được công chứng viên ký tên, đóng dấu phát hành, còn vi bằng chỉ ghi nhận lại sự kiện, hành vi diễn ra trước mặt TPL. Do vậy, nếu như các bên đã giao tiền, tài sản mà sau đó có tranh chấp phát sinh, hoặc đổi ý… thì việc đòi lại tiền, tài sản đã giao sẽ rất phức tạp.

– Người dân nên hiểu đúng về vi bằng của TPL. Vi bằng của TPL là chứng cứ trong tố tụng, không phải là hình thức mua bán nhà, đất. Việc hiểu sai giá trị chứng cứ của vi bằng làm chệch hướng hoạt động quản lý về đất đai cũng như quản lý về TPL.

– Khi làm thủ tục sang tên GCNQSDĐ thì hai bên phải lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng của một tổ chức công chứng tại địa phương theo quy định bắt buộc tại điều 122 Luật nhà ở 2014:

“Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”.

Như vậy, theo qui định của pháp luật hiện nay việc mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất phải có công chứng chứng thực của cơ quan có thẩm quyền như văn phòng công chứng,… Vi bằng do TPLSS lập không có giá trị thay thế hợp đồng công chứng, chứng thực. Không là cơ sở để thực hiện việc sang tên, đổi chủ cho bên mua.

Trên đây là nội dung tư vấn của Công ty Luật Nguyễn Lê Trần và Cộng sự. Mọi thắc mắc của khách hàng xin vui lòng liên hệ trực tiếp hoặc qua số điện thoại, email của công ty.

Trân trọng!

Bài viết

Huyền Châu

#canhbao

#luadao

#chuyennhuong

#quyensudungdat

#nhao

#vibang

CÔNG TY LUẬT TNHH NGUYỄN LÊ TRẦN VÀ CỘNG SỰ ️
Địa chỉ: 14-16 Tôn Đản, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh.
Hotline: 0938.343.384 (Ls. Binh) – 0938.132.982 (Ls.Quyền) – 0977.761.893 (Ls.Huy)
Email: nltlawfirm@gmail.com
Web: www.citylawyer.vn